您可能熟悉該腳本:

1.去上學。

2.得到一份報酬豐厚的工作。

3.找一個重要的其他人。

4.一起買房子。

讓我們在那裡縮短它。房屋所有權的“美國夢”從很小的時候就被灌輸給了我們。許多人甚至認為這是進入成年期的權利。最糟糕的是,購買房屋通常被視為一個合理的財務決策。

這都是廢話。

我遵循了劇本並且實際上已經很好地說到了這一點 - 我已經在我擁有的兩個房子上面都是水,我沒有任何重大的災難(但是,謝天謝地),我留下了在我的財務限制內。最重要的是 - 我最喜歡這項苦差事。

購買住房有很多充分的理由,但至少有同樣多的壞房子 - 其中大多數往往是在財務方面。如果不加註意地行使房屋所有權,可以使家庭破產。我不是從一個被砸得不好的人的角度來寫這個,而是一個知道所有陷阱的人,並且想要確保你睜大眼睛進去。

1.你的家不是投資

讓我們通過殺死最大的家庭神話來開始這個 - 你的家不是投資。以下是關於原因的摘要:返回是廢話。 “投資”是指您投入資金並希望獲得更多資金的資產。回報越多越好。房價本質上與通貨膨脹保持一致,但不要超過它。事實上,過去 125年,真正的房屋回報率僅為69%!平均每年不到0.5%。 1890年投資1美元的房屋今天將淨賺1.69美元。

相比之下,1890年股票市場投資的1美元會以實際通脹調整後的美元回報給您? 2,625美元,或1,553倍!

這應該是通過“房子是一個偉大的投資”神話飆升。

2.房屋所有權是一種資金流失

讓我們假裝每年0.5%的價格回報是你興奮的事情。如果是這樣的話,你會忽略一些嚴酷的現實。您為獲得該回報而支付的15年或30年期抵押貸款利率大約是該利率的8倍 - 已經將您推向負值區域。如果您無法支付20%的首付款,那麼PMI還要再增加1%,並且您已經達到了4%+。

這甚至沒有開始考慮以下所有因素的實際(和重要)成本:

  • 財產稅
  • 上門維修
  • 上門維修
  • 翻新/升級費用
  • 家庭保險(或繖形政策附加)
  • 公用事業費
  • 責任

當我們陷入“必須購買”模式時,我們很少考慮房屋所有權的總成本。我們不應該。住房成本平均佔所有收入群體收入的31%,低收入群體的收入高達40%。這可以為您的預算留下很少的收入損失空間,也沒有儲蓄空間。

是的,當您出售房屋時,您可以希望收回部分資產,租房也有自己的成本,但它們的風險通常低得多,收入的百分比較低。

3.抵押稅扣除不值得

除非你逐項列出稅收並且扣除巨額稅款,否則從房主那裡獲得的任何減稅優惠都是一個失敗的主張。為什麼?您不能在標準稅收減免之外添加抵押貸款利息扣除。

2017和2018年標準扣除額為:

2017:

  • 單個申報者$ 6,350
  • 已婚,分別提交6,350美元
  • 已婚申請共計12,700美元
  • 戶主9,350美元

2018:

  • 單個申報者12,000美元
  • 結婚12,000美元,單獨提交
  • 已婚申請共計24,000美元
  • 家庭戶主18,000美元

在我的抵押稅減免細分文章中,我強調了一個常見的情況,你可能最終支付13,000美元(抵押貸款利息+財產稅),你永遠不會回來。隨著新的數學,後共和黨的稅制改革,數學不再有效,除非你有大規模的項目。

4.出租率可能太高,你居住的地方

每個潛在的購房者都應該考慮一個重要的指標,以確定租賃或購買是否有意義:價格 - 租金比率。

價格租金比率相當於:平均房屋銷售價格/(平均租金價格×12)。

一般的經驗法則是:

  • 價格與租金的比率為1至15 =通常比購買更好
  • 價格與租賃比率為16至20 =進入風險購買領域
  • 價格與租金比率為21或更高=租金比購買要好得多

但是,要使此指標真正值得,您必須考慮您真正需要多少空間。大多數家庭是3間臥室,而大多數公寓是1-2間臥室。如果你能以更少的空間購買,那麼作為租房者,你將更進一步。作為一個極端的例子,在舊金山購買一套三居室的房子將花費你150萬美元以上,而你可能能夠找到一個穩固的單臥室公寓,每月不到2,500美元。

所需的空間對我的最後一點來說是一個很大的障礙。

我們買了比我們需要的更多的家,然後用一堆垃圾來填充它

當我們購買房屋時,我們通常認為10年,15年後我們認為我們需要多少空間。我犯了這個常見錯誤,買了一個比需要更大的房子。更大的家庭導致:

  • 更高的抵押成本
  • 更高的保險費用
  • 更高的維護成本
  • 更高的能源成本
  • 更高的裝修費用
  • 和更高的財產稅費用

今天的房屋比以往任何時候都要大。美國新建築的平均住宅面積今天為2,392平方英尺,當人口普查於1973年開始記錄時,它的回報率為1,660,增長了44%!

更糟糕的是,我們購買了一堆家具和裝飾,以填補所有空置的未使用過的房間。然後購買儲物櫃來存放所有無用的未使用的垃圾,為新垃圾騰出空間。喬治卡林曾經說過,“你出去買東西的時候,你的房子就是保存你的東西的地方!”傷心,但也是如此。

相反,縮小房屋規模可能是您可以做出的最明智的財務舉措。

我並不是說每個人都應該完全避免擁有住房。相反,充分考慮擁有房屋的現實,風險和經濟負面影響,而不是盲目地遵循腳本。

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