是否早期還清抵押貸款是一項重要決定。對於一些人來說,這是一個問題,即是否每月為抵押貸款分配一些額外的現金。對於其他人來說,這是一個是否一次性償還房屋貸款的問題。一次性付款方式通常成為繼承或人壽保險收益的一種選擇。

這個問題提出了兩個關鍵挑戰。首先,對於大多數人來說,抵押貸款只是眾多財務目標之一。在某些情況下,優先考慮這些目標很容易。人們應該解決信用卡賬單,在固定利率抵押貸款4%之前收取20%的利息。但是,在其他情況下,優先考慮競爭目標可能更具挑戰性。例如,在為抵押貸款增加額外資金之前,您是否為孩子的教育儲蓄?

其次,抵押貸款可能會出現一些情緒問題。擁有我們家的想法讓我們感到安全。具有諷刺意味的是,如果這樣做要求我們用盡所有可用現金,償還抵押貸款實際上可能會降低我們的財務安全性。

為了解決這些問題,本文和播客將關注我們應該何時以及何時不應該儘早償還抵押貸款。 分析是一個重要的假設。具體而言,本文假設我們正在處理低固定利率抵押貸款。如果可能的話,可調整和高利率抵押貸款通常應再融資至低固定利率抵押貸款,除非有人計劃盡快採取行動。

為什麼你不應該早點還清你的抵押貸款

你還有其他債務

幾乎在所有情況下,抵押貸款都應該是您償還的最後債務。如果您還有其他債務,包括第二抵押貸款和房屋淨值信貸額度,則應首先解決這些問題。典型債務包括以下內容:

  • 汽車貸款:大多數汽車貸款的利率高於當前利率的抵押貸款。汽車貸款的利息也不能抵稅。
  • 學校貸款:特別是對於那些已經為學校貸款再融資或利用某些還款計劃的人來說,提前還清貸款可能沒有任何優勢。但即使是再融資貸款,利率通常高於抵押貸款,貸款期限也會縮短。因此,在轉向抵押貸款之前,最好還清學校貸款。
  • 房屋淨值信貸額度:雖然第二抵押貸款可以減稅,但利率高於抵押貸款。
  • 信用卡債務:不用說,償還信用卡債務是一個高優先級。即使您利用0%的餘額轉移優惠,這些介紹費率也只能持續約18個月。

如上所述,許多債務至少在一段時間內可以帶來0%的利息。然而,在幾乎所有情況下,這些0%的交易要么是暫時的,要么適用於相對短期的貸款。因此,支付這些貸款幾乎總是優先於抵押貸款。

你沒有12個月的應急基金

通常,在應用額外資金到抵押貸款之前,應該至少有足夠的應稅賬戶資金來支付一年的費用。在償還債務並努力使退休賬戶最大化的同時,12個月的應急基金可能過於豐富。但是,當這些目標得以實現並且決定儘早償還抵押貸款時,12個月是一個合理的目標。

流動性應始終是一個重要的考慮因素。提前償還抵押貸款需要大量現金。雖然這可能是一個合理的計劃,但人們不應該以犧牲所有現金的方式償還抵押貸款。

你沒有節省20%的總收入(至少)

在我們節省大部分收入之前,我們不應該將資金轉移到抵押貸款上。絕對最低限度,在將額外現金用於抵押貸款之前,我們應該節省20%的總收入。這些節省可能包括401k和IRA賬戶的退休儲蓄,以及應稅賬戶的節省。

你還在為大筆購物儲蓄

在解決抵押貸款之前償還債務和儲蓄是不夠的。確保您滿足未來的現金需求也很重要。一般來說,您應該計劃至少在未來五年內支付大量購買,最好是10年。典型的大宗採購可能包括以下內容:

  • 兒童教育(529計劃)
  • 汽車購買
  • 家庭重塑
  • 婚禮
  • 休假

償還抵押貸款只是為了購買更多的債務而沒有任何意義。

你正在以聰明的方式投入額外的現金

一旦我們償還了所有債務,擁有一個堅實的應急基金,至少可以節省我們收入的20%,並且我們的現金需求可以滿足5至10年,使用額外的現金支付抵押貸款是一個合理的選擇。然而,正是在這裡出現了一場大辯論 - 是否更好地還清抵押貸款或投資?

戴夫拉姆齊辯稱我們應該還清我們的抵押貸款。這是他邁向財務自由之路的寶貝第六步。相比之下,Ric Edelman認為我們永遠不應該還清我們的抵押貸款。為什麼?除其他原因外,Edelman認為“事實上,”實際上是你能藉到的最便宜的錢。 (哦,當然,你可以獲得一張6個月內提供0%利息的信用卡,但嘗試以30年的方式借用幾十萬美元。)“

兩種觀點都有價值。然而,那些投資於多元化,股權導向,低成本的指數基金投資組合的人肯定會在長期內優於典型抵押貸款的利率。但是,這裡有一些關鍵的假設。

首先,我們假設您有一個較低的固定利率抵押貸款。其次,我們假設您長期投資 - 至少10年。第三,我們假設您的投資多元化。最後,我們假設您將投資成本保持在最低水平。支付2%的財務顧問將您的資金投入昂貴的共同基金會使目標失敗 - 超過抵押貸款利率。

此外,將抵押貸款利率與投資回報進行比較是棘手的事情。作為一個起點,如果您逐項列出扣除額,您將需要考慮抵押貸款的稅收節省。例如,我們有一個30年期固定利率抵押貸款,為4.875%。假設最高稅率為28%,稅後實際利率約為3.5%(.04875 x(1-.28))。

然而,現在的問題是我們將這種興趣與之相比較。如果我們將其與當前的儲蓄賬戶利率進行比較,那麼償還抵押貸款是一個明顯的贏家。現在,儲蓄賬戶的最優惠利率只有1%以上,這是在稅前。然而,這種比較的問題在於儲蓄賬戶的利率可能並且可能會上升。相比之下,我的抵押貸款利率固定了30年。所以我現在最終可能會在抵押貸款上投入大量資金,但未來五年內儲蓄賬戶利率將達到5%或更高。

有些人喜歡將抵押貸款利率與股票市場的歷史回報進行比較。如果你能從股票市場中獲得6%到8%的長期回報,那麼投資而不是以低得多的利率償還抵押貸款是值得的。這種方法有一定的有效性,但您需要認識到您正在將兩種選項與不同的風險概況進行比較。儘早償還抵押貸款的投資風險為零,而股票市場存在大量風險,即使是在十年或十五年的較長時期內也是如此。

最後,比較您的抵押貸款和可能的投資工具之間的比率是有幫助的,但不是決定性的。

為什麼要儘早還清你的抵押貸款

鑑於上述情況,在某些情況下提前償還抵押貸款確實有意義。最近我幫助一位失去配偶的朋友。她需要做出的決定是,是否使用保險收益來償還抵押貸款。如果她選擇不償還抵押貸款,她每個月都會遇到按揭付款問題。此外,即使有堅實的投資計劃,她也不滿意股票市場虧損的想法。最後,她相信她可以實現她的財務目標,最明顯的是如果她還清她的抵押貸款,可以在7到10年內退休。在這種情況下,償還抵押貸款是完全合理的。

我和妻子最近也討論了這個問題。她非常贊成儘早償還抵押貸款。對她而言,這是一種安全感。這提出了另一個重要問題 - 如果丈夫和妻子不同意採取的方法怎麼辦?它發生了。

在我們的案例中,我們很快找到了共同點。我們每個月都會用一半的額外資金投入抵押貸款,而另一些則用於投資。這個解決方案強調了個人理財的一個重要部分 - 它很少全有或全無。

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