你應該獲得30年期抵押貸款還是15年期抵押貸款?在這裡,我們回顧每個的優點和缺點,以便您做出明智的決定。

購買新家可以很有趣。你可以在城裡開車,檢查不同的房屋,並決定什麼最適合你。四處尋找抵押貸款?稍微有點兒的樂趣。

但是,如果你想確保你的抵押貸款得到最好的交易,那麼你需要做的就是這樣。購物周圍的過程有很多不同的選擇。您需要選擇貸方,決定您的預付款金額,並選擇是否購買積分。但是你要做的最大選擇之一就是按揭期限。

如果您不進行任何額外付款,則該期限是您支付抵押貸款的時間。雖然貸方提供不同的條款,但最常見的仍然是舊的待機:15年和30年。

一些購房者(或那些希望再融資的人)看到15年抵押貸款的利息,並認為這是可行的方式。畢竟,誰 不會 想減少15年的抵押貸款嗎?

但隨後他們看到更高的抵押貸款支付,並想,“等等,也許這就是 我想做的事。”

實際上,這兩種選擇都有利有弊。我們把它們放在這裡。然後我們將討論每個選項可能適合的一些情況。

30年期抵押貸款的利弊

聯邦政府在大蕭條時期規範了30年期抵押貸款。這個想法是,當他們的收入潛力消失時,借款人會在退休前償還抵押貸款。

這些抵押貸款仍然是大多數購房者的常態。然而,他們總是有一些缺點。隨著住房價格變得越來越昂貴,房屋所有者已停止在單一住宅中停留超過30年,這些缺點也隨之增加。

30年期抵押貸款的優勢

  1. 這是安全和可預測的

30年期抵押貸款受歡迎的主要原因是它們對購房者來說是安全和可預測的。如果您在30年內還清房屋,通常會支付較低的費用。這樣可以更輕鬆地駕馭經濟動盪,失業,醫療問題和其他意外財務問題,而不會讓您的房屋面臨風險。

  1. 它佔用的預算較少

根據您的抵押貸款規模和利率差異,30年期抵押貸款的每月成本可能遠低於15年期抵押貸款。這成為30年期抵押貸款的第一個優勢。它們每個月便宜一些,讓您更容易降低付款。

  1. 你可以藉更多錢

您的債務與收入比率是貸方在確定借給您貸款金額時使用的主要因素之一。這意味著你每月支付的債務與你帶來的收入有多少。由於30年的抵押貸款支付相對較小,你有更多的擺動空間,並且可能承擔更大的抵押貸款。這可以讓你進入一個更大,更好的家庭或更昂貴的地區的家。

  1. 投資者可以利用它們的優勢

如今,抵押貸款利率仍然很低。假設您獲得5%的抵押貸款利率,但通過投資可以獲得8%的平均利率。您可以通過鎖定較低的抵押貸款支付來投資您每個月節省的資金。隨著時間的推移,您可以輕鬆地獲得您為抵押貸款支付的額外利息。

  1. 您可以隨時更快地付款

憑藉30年期抵押貸款的額外預算靈活性,您可以隨時決定支付額外費用。如果你得到一些額外的錢或加薪,把錢存入抵押貸款。你會更快地支付它,並且隨著時間的推移支付更少的利息。但如果你 有額外的現金,你沒有鎖定更高的付款金額。

30年期抵押貸款的缺點

  1. 利率更高

較長的抵押貸款條件對貸款人來說風險相對較高。這意味著他們將對30年期抵押貸款和15年期抵押貸款收取更高的利息。有時差異很大。

截至2017年8月撰寫本文時,我可以獲得30年期抵押貸款,價格為$ 100,000,抵押貸款約為4.288%。 15年期抵押貸款的成本將更高,為3.555%。這似乎不是一個很大的區別,但稍後我們將看看這意味著什麼。

有關當前匯率,請查看此表:

  1. 它花了一個 批量 隨著時間的推移

同樣,我們將在下面的一些例子中對此進行數學計算。但要知道,較高的利率延長了兩倍的支付期,這意味著30年期抵押貸款需要花費一倍的時間 批量 感興趣的。在您的抵押貸款期限結束時,支付原始本金金額的兩倍並不罕見。

  1. 你的抵押貸款支付時間更長了

即使您對30年期抵押貸款支付額外費用,您也可能不會提前15年償還。因此,您將被困在最低兩倍的抵押貸款支付上。如果你退休後不到30年,這可能會造成嚴重的問題!

  1. 你更有可能支付額外的費用

再說一次,請記住,30年期抵押貸款對投資者來說更具風險。許多人得到政府支持,可以讓貸方更加安心。由於這種額外的風險和需要更多的支持,這些貸款往往需要額外的費用,無論是預付還是按月支付。這可能會影響到15年期和30年期抵押貸款之間的每月支付差額。

  1. 建立公平需要更長的時間

通過30年的抵押貸款,您的貸款本金需要更長的時間才能減少。較小的付款和較高的利率意味著您每月支付的本金較少。如果您計劃在不久的將來出售房屋,這可能會特別成問題,因為您需要更長時間才能在家中獲利。根據您的預付金額,這也可能意味著您支付更長時間的私人抵押貸款保險(PMI)。

15年期抵押貸款的利弊

雖然大多數消費者仍然選擇30年期抵押貸款,但15年期的選擇在財務上很精明。如果你住在一個擁有更多經濟適用房的地區,情況尤其如此。當你沒有在住房上花錢時,你可以更輕鬆地利用較短的抵押貸款期限。

想知道15年期抵押貸款有什麼好處?或者為什麼在世界上有人 不會 利用這個選項?以下是它的優點和缺點:

15年期抵押貸款的優勢

  1. 他們的利率較低

正如我在上面的例子中所提到的,15年期抵押貸款利率低於30年期利率。差異可能看起來不多。但我們會在一瞬間了解一個百分點如何隨著時間的推移產生巨大影響。

  1. 隨著時間的推移,你會節省很多興趣

這個問題很簡單,但仍需要說明。因為15年期抵押貸款的興趣較低 得到更快的報酬,你將節省一大筆興趣。當然,如果您只是隨著時間的推移支付最低金額。再一次,很快就會有例子。

  1. 你會更快地支付你的本金

由於您支付的利息較少且支付金額較高,因此您可以更快地在家中建立股權。如果您開始使用低首付款,這可能會有所幫助。您可以更快地建立80%的股權並擺脫那些討厭的PMI支付。如果您計劃在未來幾年內搬遷,那麼更快地建立公平尤其有用。

  1. 你將在15年或更長時間內免抵押

顯而易見,即使沒有額外付款,也可以更快地獲得免抵押貸款。當然,也許你在償還抵押貸款時沒有為退休儲蓄。這確實意味著你將錯過幾年的複利支付。但是,退休前幾十年你可以輕鬆獲得無抵押貸款,這是一個巨大的優勢。

15年期抵押貸款的缺點

  1. 它們會佔用您每月預算的更多金額

由於支付較高,15年期抵押貸款的風險相對較大。如果出現金融不穩定,您可能會發現支付抵押貸款更加困難。即使您的財務狀況穩定,抵押貸款支付也會花費更多的錢,您可以投入其他項目,例如儲蓄,投資或償還高息債務。

  1. 因此,您可以減少用於儲蓄或投資的剩餘資金

如果你的債務狀況良好,那麼更大的抵押貸款支付的主要缺點是你不會有太多的投資。正如我們前面提到的,在利率如此之低的情況下,投資額外的現金可能比更快地還清抵押貸款更好。

  1. 你可能不得不買一個便宜的房子

由於您的付款會更高,您將無法獲得更昂貴的抵押貸款選擇。這意味著您要么需要支付更大的首付款,要么就可以在較便宜的房子裡結束。

隨著時間的推移和攤銷的利息的例子

在你看到它們的實際效果之前,上述幾點看起來很抽象。因此,讓我們看一下15年期和30年期抵押貸款的支付,利息金額和攤銷方面的差異如何發揮作用。

注意:就本例而言,我們使用的是估計利率 我們的按揭利率計算器 這些示例適用於信用率為700-719且截至2017年8月16日的當前消費者。您的情況可能會有所不同。

付款差異

首先,讓我們看看這兩種選擇之間的支付差異有多大。我們將在本節中使用兩種方案,以保持一致。一個是150,000美元的抵押貸款,另一個是300,000美元的抵押貸款。

在一筆15萬美元的抵押貸款中,您可以預期購房者可以支付30年期抵押貸款的3.808%左右的利息。這導致每月913美元的付款(不包括房產稅或保險)。在15年期抵押貸款中,買方將支付3.486%的利息,每月支付1,054美元。

這是每月僅141美元的付款差額。

不過,這些差異在較大的抵押貸款上有所放大。在30萬美元的抵押貸款中,購房者可以預期支付30年期抵押貸款的4.408%利息。這是一筆1,607美元的付款。在15年期抵押貸款中,利息下降至3.422%,但支付額猛增至2,108美元。

這是每月501美元的付款差額。

利益隨時間的差異

這兩種選擇不僅付款不同,而且您隨時間支付的總利息也會有很大差異。如果您只使用此計算器進行最低付款,您可以在這四種貸款選項中獲得以下預期:

抵押期限原校長利率總利息
30年$150,0003.81%$101,924
15年$150,0003.49%$42,885
30年$300,0004.41%$224,459
15年$300,0003.42%$83,918

攤銷方面的差異

攤銷是貸款如何以固定利率在固定還款時間表上支付。當您的貸款攤銷時,您將在您的房屋中建立股權。這意味著您擁有更大比例的房屋,而銀行通過您的抵押貸款“擁有”的房屋。

在每個例子中,我們假設您將10%的資產減少到您的房屋,這意味著您從10%的股權開始。我們將使用上述示例中的確切抵押貸款和利息金額。我們將在一年,三年,五年和十年後檢查貸款的本金餘額。查看下表中的結果,這些結果來自此計算器*:

抵押期限原校長一年的餘額三年平衡五年平衡十年平衡
30年$150,000$146,101$140,220$133,890$115,756
15年$150,000$138,944$122,377$104,614$54,392
30年$300,000$292,969$282,266$270,578$236,433
15年$300,000$277,773$244,506$208,888$108,433

*注意:我們從計算中刪除了PMI,財產稅,HOA和房主保險費,僅用於簡化目的。

一些場景

現在您已經了解了這些情景如何發揮作用,您可能更了解哪種抵押貸款方案最適合您的需求。但是,讓我們看一些可能影響您最終決定的具體情況。

很多其他債務

如果你還有很多其他債務,你的抵押能力已經受到限制了。正如我上面提到的,貸方會查看您的最低每月還款總額與總收入之比。如果這個比例太高 - 通常高於30%,包括新的抵押貸款支付 - 你可能會因為貸款而運氣不好。

但在某些情況下,即使在您試圖償還其他債務時,購買也是有意義的。例如,如果房屋所有權比您所在地區的房屋租賃便宜得多,購買可能會讓您獲得更好的財務基礎。

但是,您將需要盡可能小的抵押貸款。在這種情況下,你可能最好找到適合你的最便宜的房子。獲得較小的抵押貸款,並為房屋融資30年。

用你已經存過的錢來償還你的高息債務。然後,一旦您沒有債務,您可以考慮額外付款或再融資至15年期抵押貸款。由於抵押貸款利率保持低位,這尤其有利。

計劃在不久的將來移動

如果您認為您將在未來三到五年內搬家,那麼購買房屋可能不是最佳選擇。但也許在你的情況下它確實是一個不錯的選擇。

但是,如果您想在短時間內搬家時賺錢,您需要做以下三件事之一:

  1. 放下更大的首付款。 更高的首付意味著您可以在家中獲得更多的股權。這使您在幾年內銷售時不太可能在水下。
  2. 拿出短期抵押貸款。 正如您在下面的示例中所看到的,通過15年期抵押貸款,您可以更快地在家中建立股權。這可以讓你在三到五年內更容易回到家里而不會虧錢。
  3. 購買價值上升的區域。 這是一個風險較高的命題,部分取決於機會。但是如果你在房屋價值迅速增長的地區購買房屋,你可以在家中獲得更多的資產。這不是因為單獨支付抵押貸款,而是因為當您決定出售時房屋價值可能更高。

較大的抵押金額

正如您所看到的,30年期和15年期抵押貸款差異被更大的起始本金放大。如果您有更大的抵押貸款,您需要仔細進行數學計算。這種情況不那麼乾脆。

每月額外的500美元是很多,你可以投資它來贏得你在更長的抵押貸款期限內支付的額外利息。但根據您的情況,這筆貸款的快速融資也可能非常有利。

在這裡,最重要的因素可能是你能承受的抵押貸款。如果您能夠輕鬆承擔15年期抵押貸款,即使您遇到財務困難,您也可能決定購買。或許你可以分開差異。對30年期抵押貸款支付較小的款項。然後拆分你在投資和支付抵押貸款之間節省的500美元。

長期定居

如果你有可能在未來十年或更長時間內進入這個家庭怎麼辦?在這種情況下,更多的是偏好問題。

您有時間建立股權,因此您可以選擇30年抵押貸款並保存或投資差額。或者這筆較小的付款可以為您提供預算靈活性。您有錢時可以隨時支付額外的抵押貸款,但不會將自己鎖定在更高的支付率。

另一方面,15年內擁有自己的房屋是一個很有吸引力的想法。如果您計劃在退休或退休之前留在家中,情況尤其如此。請確保您可以處理更大的付款金額。

底線

與個人理財一樣,這是一個非常個人化的問題。這兩種選擇本身都不比另一種選擇好。您可以做的最好的事情是確定您的抵押貸款選項是什麼,並使用上面鏈接的計算器來運行您的方案的數字。然後,您將獲得做出這一重要購房決策所需的知識。

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