2018年6月更新

始終關注美國政府長期債券收益率,例如10年期美國國債收益率。由於國際動盪和對美國計價資產(如債券,房地產和股票)的需求,2016年利率在2016年達到約1.37%的低點並且可能在此後的十年中保持低位。

也就是說,美聯儲終於開始提高聯邦基金利率,這反過來導致10年期國債收益率最終在2018年上升。

從下面的圖表中可以看出,利率已經下降多年。儘管我們對10年期國債收益率短暫下跌3%,但由於更好的協調經濟政策,更好地了解經濟周期以及使通脹保持低迷的生產力增長,長期趨勢有所下降。

從這個簡單的圖表中,您將了解:

*無風險回報率

*對利率的期望

*對通貨膨脹的預期

*借款/信貸成本

*風險規避或缺乏風險厭惡

*世界的健康

那就對了。通過了解最新的10年期國債的含義,您將能夠節省大量資金,賺取大量資金,並且不再是追隨聽到的人,並傾聽任何人告訴你的事情。為你自己想想!

我很失望人們如何支付更多的抵押貸款利息。其中很大一部分原因是媒體和抵押貸款官員繼續推動人們盡可能長時間獲得固定利率抵押貸款。在美國,最長的符合標準是30年。

借用長期資金是次優的使用。推動你獲得30年固定貸款的人:1)不是經濟學專業或債券交易員,而是記者,和/或2)盡可能長時間借款,這樣他們可以賺到盡可能多的錢你盡可能。利率越高,他們就越容易獲得更廣泛的利差。

為什麼30年期固定抵押貸款是一種浪費

*向上傾斜的收益率曲線。 重要的是要理解,由於貨幣和通貨膨脹的時間價值,借入的時間越長,利率越高。如果你今天向我借錢給我明天付款,我不會向你收取利息。但是,如果你想今天向我借錢,並在未來30年內償還,你最好還是相信我會向你收取高於通貨膨脹的利率,以抵消通貨膨脹,賺取一些錢,並烘烤一些風險默認。換句話說,如果您以30年固定利率借款,那麼您將以收益率曲線中最昂貴的部分借款。

*平均逗留時間。首先,一個人居住的平均持續時間約為8年。如果是這樣的話,你究竟在做什麼借用30年期固定利率抵押貸款?根據手頭的統計數據,23年+高估所有權是一個嚴重的錯誤估計。使用5/1 ARM,你的低估只有3年,但你已經把它燒成了。

*將固定費率與住宿時間相匹配。 如果您打算在您的房子裡住10年,那麼將10年固定利率(攤銷超過30年)作為最保守的貸款期限。 10年固定利率比20年或30年固定利率便宜。將抵押貸款固定匯率與預期逗留時間相匹配是合乎邏輯的。當然,你可能會停留更長時間,但你也可以保持更短。如果你知道你打算永遠呆在你的房子裡,那麼取出30年固定價格更合理,但我仍然不會因為1)你可能會比30年更快地償還你的貸款,2)差價在這種環境中是不公平的。

*可調利率貸款有利率上限。 人們認為,由於媒體和抵押貸款官員的恐慌,一旦可調整利率貸款期結束,你的抵押貸款利率將會飆升,並使事情變得無法承受。事實並非如此,因為一切都是相對的,而且費率受到限制。我將以2.625%再融資至5/1 ARM並收取所有費用,並且在5年後,利率可以重置一次至最高7.25%。 Whoopdee doo! 5年後,如果我不支付任何額外本金,我的本金抵押金額將減少約10%。抵押貸款利率為7.25%,本金額減少10%是非常容易消化的。

*如果利率上升,你會慶祝。 事情不是在真空中發生的。 10年期收益率反映了通脹預期。如果10年期國債收益率和抵押貸款利率暴漲,那就意味著通脹預期至少會暴漲。但是,除非對實物和服務的需求增加,否則你的通脹預期不會更高。更高的需求反映了更強勁的經濟,並且 你的真實資產(財產),通過定義或膨脹!那麼如果通貨膨脹率從2%上升到5%會導致您的抵押貸款由於2%的利差而重置為7%呢?如果您的房屋現在膨脹5%,並且您的貸款與價值比率為80%,那麼您的現金返還現金將增加25%!

*連續35年以上的通貨緊縮。 看看歷史10年期國債收益率。房價連續35年下跌。那是對的人。你在告訴我這裡沒有趨勢嗎?你是說我們會突然看到大規模的通脹高峰(我剛才寫的很好)?在這30年中,我們已經成為一個更有效率的社會,他們在預期或縮短交貨期時制定貨幣和財政政策。是的,定價會偶爾出現上漲,但我非常懷疑通貨膨脹會持續5到10年,這意味著你的5到10年的ARM就好了。

什麼是你的心靈安寧值得?

保險推銷員和抵押貸款人員非常 善於引起恐懼。他們將描繪超級通貨膨脹和壓榨付款的最壞情況,因此您現在可以支付更多的錢。擁有30年的固定費用可以讓您高枕無憂,您的付款將永遠不會增加。實際上,由於通貨緊縮導致您將通過不斷貶值的美元償還固定貸款,您的實際支付實際上會隨著時間的推移而下降。問題是,這個價值是多少?

如果您知道收益率曲線向上傾斜,您必須研究每個借貸點之間的利差。假設30年期固定貸款目前約為4%,而5/1機構則為2.625%。假設您借了100萬美元,理想的抵押金額。 100萬美元X 1.375%= $ 13,750更多的利息費用,您必須每年支付所有權的費用。

如果您擁有房屋7年,那麼如果您在30年借款,那麼您將支付96,250美元的利息費用。如果利率保持不變(不會像過去30年那樣下降),那麼在30年固定貸款的有效期內,您將支付超過420,000美元的利息!那太荒謬了。但是,如果你的安心價值96,250美元或420,000美元,你無法處理經濟現實,不知道你的選擇,不相信自己,那麼為什麼不。

下次有人在叫你30年的固定時間問他們: 1)他們的專業是大學或研究生院,2)他們之前有多少次再融資,3)根據當前的10年期國債收益率進行測驗,4)10年期國債收益率10,20 ,和30年前,5)如果他們是房主,6)他們還有多少會讓你失望。

附錄:請注意,負攤銷貸款和可調利率抵押貸款之間存在巨大差異,就像我在這裡提到的那樣。 Neg Am貸款導致您的委託人每個月都變大,因為根據定義,負麵攤銷。 Neg Am貸款通常只固定一年和預告低利率。因此,您的市場利率低於市場利率+基於較低金額的付款,該金額會增加到本金。這是人們遇到麻煩的地方。擁有正常ARM的人沒有遇到麻煩,因為當他們的ARM浮動時,他們的速率比他們第一次鎖定時要低!請理解這一點。

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更新於2018年及以後。

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有用的信息 Nov 30 2020