最近,該播客的一些聽眾詢問了評估房地產投資的問題。他們想知道他們需要為特定房產收取多少租金才能使其成為“好”的投資。好消息是評估數字非常簡單。

今天我們將看看你可以在任何房產上運行的3個關鍵比率。我將使用我的一個投資房產中的數字來了解每個比率的工作原理。這些簡單公式的結果將幫助您評估您可能正在考慮的潛在房地產投資。坦率地說,我只使用這三個公式中的第一個,你可以在頭腦中計算出來,在大約20秒內評估一個屬性。

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我的財產

我在這篇文章中使用的屬性是我在2009年購買的一個三居室的一個浴室牧場。以下是數字:

購買價格:42,000美元 康復和其他費用:25,800美元 總投資:67,800美元 融資金額:64,000美元 現金投入3,800美元 租金:895美元 HOA:0美元 每月按揭付款:403.69美元(P&I) 稅金:156.00美元 保險:33.00美元 估計維修費:每月66.58美元 預計年度空缺74.55美元 營業淨收入(不包括按揭付款(P&I):$ 6,778.44(每年) 每月總流出量(包括抵押貸款):733.82美元

3關鍵REI比率

租金比率

租金比率的計算方法是將月租金除以物業總成本(購買價格+融資成本+康復費用):

租金比率=每月租金/物業成本

例如,如果物業的總成本為100,000美元,月租金​​為1,000美元,則該物業的租金比率恰好為1%。在我上述房產的例子中,租金比率略高於1.32%(895美元/ 67,800美元)。

通常,我們尋找至少1%的比率。我認識的一些投資者尋找的比率高達2%。顯然,比率越高越好,其他所有條件都相同。然而,我發現,對於俄亥俄州中部一個好學區(我投資的地方)的單一家庭住宅,2%是不可行的。

請注意,此比率不考慮費用。這一點很重要。我們不購買HOA(房主協會費用)的房產,我們能夠以有競爭力的價格為購買提供資金。因此,我很樂意將其作為對房產的初步評估。

然而,接下來的兩個比率會影響成本。

上限率

資本化率的縮寫,上限率使您能夠在不考慮融資的情況下評估和比較房產。公式很簡單:

資本化率=淨營業收入/總成本

淨營業收入(簡稱NOI)基於年度數字,是總租金減去所有費用,但不包括按揭付款的P&I部分。對於許多房產,費用包括稅收,保險,維修和空缺。

請注意,估算維修和空置的成本至關重要。您將在上面看到我們用於這兩種成本的估算值。運行上述房產的數字會產生10%的上限率($ 6,778.44 / $ 67,800 = 10%)。

通常,必須具有至少6%或更高的上限率。雖然我們並不總是計算投資的上限率(租金比率足夠),但我們的房產屬於8%至10%的範圍。

請注意,上限費率不計入融資成本。我們的第三個和最後一個比例。

現金回報

最終比率是現金返還現金。您可以通過將現金流量除以您在房產中投入的現金來計算此比率:

現金回報=現金流前現金流量/現金投資總額

稅前現金流量只是年度租金減去所有現金流出(包括抵押貸款支付的P&I。將此公式應用於我的房產以上,現金收益率超過50%($ 1,934.16 / $ 3,800 = 50.9%)。

大多數人尋找的比例在15%到25%之間。對我們來說,實際比例毫無意義。如您所知,您的槓桿率越高,比率越高。但這並不能使投資成為合理的投資。我們絕對看看我們認為房產會產生的實際現金流量。積極的現金流是必須的。但計算現金收益率對我們來說沒什麼價值。

如果您使用其他指標來評估房地產投資,請在下面的評論中與所有人分享。

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