在您閱讀2018年的投資前景之前,您必須首先了解我的財務狀況和偏見。我們的偏見經常通過將我們固定在過去的情境中來扭曲我們的現實。

  • 永久性地在2012年離開工作,年齡為34歲
  • 2008 - 2009年淨資產壓縮了約35%
  • 小企業主將受益於新的稅收計劃
  • 新父親與配偶誰是全職媽媽
  • 最喜歡的資產類別是在CA中具有三個物理屬性的房地產,一個在HI中
  • 在幾家大型投資銀行從事股票工作13年
  • 在股票,債券和房地產方面擁有重要的投資頭寸

有了這些背景信息,我相信2018年將是資產保持相對穩定的最佳時期,因為它們追踪歷史回報。讓我們更詳細地討論每個資產類別。

股市展望:最後一個華友世紀

根據美國小企業管理局的數據,小企業佔全國就業人數的48%。在數量上,它們佔該國所有企業的99.7%。換句話說,就是那個擁有水暖商店或者數字在線營銷機構的人,他們構成了美國經濟的核心和肌肉。

根據我與其他小企業主的互動,我與之交談的每個人都對降低稅收和減少繁文縟節感到非常興奮。 大多數業主都非常期待這種監管而不是20%扣除合格的小企業收入。

作為企業主,我們幾乎感覺政府不在我們身邊,因為我們必須:1)支付許可費,2)支付特別小企業稅,3)支付FICA稅的雙方,4)支付會計師弄清楚我們更複雜的稅收,5)想知道為什麼我們不能在我們的業務陷入困境後收集失業,等等。

隨著新稅收計劃的通過,最終希望政府現在站在我們一邊。有一個順風比在爬山時遇到逆風感覺好得多 - 這通常是經營商家的感覺。因此,我相信對我們各自的業務進行再投資並最終增加收入的自然傾向。更高的收入增長等於更高的利潤和更高的公司估值。

公開交易的公司只是私營小企業的一個更大的反映。而且我認為會議室的情緒與以往一樣持久,公司稅率為21%。

當有商業興奮時,就像現在一樣,估值更重要。下圖是截至2018年1月的標準普爾500指數席勒市盈率。而不是投資者現在認為33.27X太高,或許投資者現在認為在我們達到2000年峰值泡沫水平之前還有10倍的高點。

沒有人真的認為我們會達到44倍,但很高興知道在一切爆炸之前我們仍然擁有這個歷史估值緩衝區。畢竟,與2000年相比,企業現金資產負債表規模龐大,利率寬鬆,稅收較低,收入仍在增長。

鑑於我們現在在 吹噓的最後階段 在流動性,興奮和FOMO推動市場的情況下,我預計標準普爾500指數將在2018年達到3000點。如果我們回到2000年的峰值估值,我們在標準普爾500指數上談論的是3,600,這是不會的即將發生。對於均勻的風險/回報率,我預計下行風險為10%。我正在買逢低買入。

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債券展望:低利率

我以前說過這個,我會再說一遍:我們處於一個永久性的低利率環境中。由於信息效率,全球化和政策效率,自20世紀80年代後期以來,10年期債券收益率一直在下降。我預計利率將在我們的其餘投資生涯中保持寬鬆。

2018年將是債券收益率最終大幅上漲的一年嗎?

雖然預計今年聯邦基金的加息預期會增加一些,但對於2018年,我正在尋找10年期債券收益率的另一個低於3%的水平,更有可能平均為2.6%。換一種說法, 我認為所有類型的債券至少提供與其息票收益相等的總回報,因為主要價值保持穩定。

隨著美聯儲提高空頭,長期利率保持穩定,收益率曲線趨於平緩。從歷史上看,平穩或倒置的收益率曲線預示著即將到來的經濟衰退,因為短期利率上升會抑制信貸增長,使現有信貸更加昂貴並抑制超額儲備,從而減緩經濟增長。

但如果美聯儲真的要將自己鞏固為通脹鬥士,那麼這種信念讓債券交易商有信心以較低的收益率投資較長期國債,因為預計不會加速通貨膨脹。因此,我有信心投資20年市政債券,為我的淨資產的低風險部分支付3.5%-4%的免稅收益率。

如果美聯儲將聯邦基金的資金提高1%而且長期持平,我們將知道結局已接近尾聲。那是在發生倒置的時候,應該有足夠的時間來減少我們的風險敞口。我預計息差債券收益率會下降一半。每當10年期國債收益率超過2.6%時,我就會購買市政債券。

利率開始上升,但10年期國債收益率仍未突破3%

房地產:兩個城市的故事

還記得我在2017年6月說過舊金山的租賃市場是否疲軟,因為大量的新公寓和流鼻水平的租金遠遠超過了工資增長?從2015年下半年到2017年5月,我以8,800美元 - 9,000美元/月的價格出租了我的房子。當我試圖讓潛在的新租戶在2017年5月支付相同的租金時,我得到零接受者,儘管積極推銷房子45天。我得到的最好的兩個報價是來自一個不穩定的初創公司離婚的7,500美元,以及一個六口之家和一個想要在兩個月內入住的狗。因此,我沒有經歷繼續成為房東的痛苦,而是將房子賣掉了30多倍的年租金。

數字最終顯示在數據中。根據Zumper的數據,查看2017年12月的一間臥室和兩間臥室的租金價格。如果有一個三居室的部分,我相信數字看起來會更弱。與股票一樣,房地產價格應根據盈利基本面進行交易。隨著許多最昂貴城市的租金下降和新的負稅法的實施,房地產價格應該在最昂貴的市場中保持疲軟。

截至2018年2月,租金從許多城市的高峰下降

看看Douglas Elliman的紐約房屋市場數據。由於買家對稅收計劃採取觀望態度,銷售量和價格在2017年第四季度下降。現在稅收計劃已經過去,由於10,000美元的SALT上限和750,000美元的抵押貸款上限,它比大多數人預期的更糟糕。

房地產投資者應將NYC和SF視為其他昂貴房地產市場預期的“領先指標”。現在價格正在走軟,你應該不急於購買。對於什麼可能是你生命中最大的購買行為,要挑剔。專注於位置和可擴展性,這是增加您在房地產中賺錢機會的第一種方式。如果您可以以200美元/平方英尺的價格建造並以400美元/平方英尺的價格出售,那麼您就贏了。最重要的是,運行數字以查看估值是否有意義。

隨著沿海城市房地產業的放緩,非沿海房地產減速也只是時間問題。但要弄清楚減速何時發生的時間以及最大的難題是多少。三到五年往往是一個很好的滯後,所以我們可以做出有根據的猜測,即2019年至2021年之間的數據將出現。讓我們說2H2020更精確。

我認為未來幾年沿海城市或非沿海城市市場的調整幅度不會超過5%-10%,因為經濟引擎仍然非常強勁。自上次金融危機以來,進一步的貸款標準已經收緊。因此,如果您要購買一個長期居住的房屋,您應該沒事。

有些人質疑的是智慧我在舊金山以外的房地產眾籌投資810,000美元。可以理解,鑑於絕對美元金額聽起來很大。但我在單一的順豐房產中持有2,740,000美元的頭寸,抵押貸款減少了815,000美元。因此,我減少了風險敞口,同時分散到12個不同的非SF房產,租金更強。此外,我將我的另類投資保持在不超過總體淨資產的10%,並且仍有三個加利福尼亞州的房產需要管理。總是以百分比來思考

享受最後一年的美好時光

作為企業主,自2007年我在銀行職位晉升為副總裁以來,我並沒有這麼看好。當然一年之後,狗屎襲擊了粉絲,我看到在幾個月內我的淨值損失了35%。如果再次出現經濟衰退,我會做好更充分的準備,因為我有更多的被動收入來源,各種防禦性投資以及低得多的債務與權益比率。

如果一個人可以獲得10%的股票回報率,4%的債券回報率,以及房地產的5%回報率沒有太大的波動性,我說這很容易賺錢。如果這些回報確實取得成果,或許我最終會對退休後2%-3%的保證回報率感到滿意。

如果您還沒有這樣做,請通過投資分析師運行您的投資組合,以了解您最近的市場曝光情況。然後仔細分析您的淨值組成,並確保您對其構造感到滿意。我對2017年的淨資產構成感到不太滿意,但現在我是2018年。

個人資本的樣本投資分析器

2018年6月19日更新: 特朗普現在談論貿易戰,波動性又回來了。在2018年兩次加息後,收益率曲線將保持平穩,因為長尾仍然沒有大幅上漲,沿海城市房地產正如預期的那樣放緩。房地產也在按預期放緩。是時候更加謹慎了。建立現金儲備!

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