你準備買房還是出售你所在的房子?如果是這樣,家庭評估過程將非常重要。

如果您正在出售房屋,專業評估可以幫助您設定公平,現實的上市價格。如果您正在購買房屋,您的貸方將需要專業評估,以確保它不會為您提供比房屋價值更多的錢。如果您希望擺脫私人抵押貸款保險(PMI)或為您的抵押貸款再融資,您甚至可能需要進行評估。

在任何一個位置,糟糕的評估都可能成為一個大問題。盡可能多地了解評估過程可以幫助保護您。考慮到這一點,請查看這11個關於房屋評估的鮮為人知的事實:

家庭評估實際上是關於保護貸方

許多人錯誤地認為評估是關於保護買家。畢竟,沒有人願意花30萬美元買一套價值275,000美元的房子。並以這種方式,一個評估 能夠 讓購房者做出糟糕的決定。

但事實是,房屋評估是關於保護貸款人。貸款人在編寫抵押貸款時承擔很大風險,而評估有助於降低風險。如果沒有專業的評估,貸款人可能會寫出超過房屋價值的貸款。如果房主違約貸款,貸方的損失更大,更難以收回。

由於評估確實是為了保護貸方,因此抵押貸款機構的評估受評估師獨立性要求的約束。這些要求旨在確保評估師 - 以及他們所做的評估 - 是公平和獨立的,並且不會過多地支持銀行的利益。

2.評估可以幫助您決定翻新的內容和方式

房地產銷售中最常使用的是房屋評估。 (雖然他們也習慣於重新融資,離婚或出於稅收目的。)如果您正在考慮出售房屋,專業評估可以幫助您設定公平的要價。但是,專業評估師還可以幫助您在列出房屋之前決定如何翻新房屋。

例如,評估師可能會指出必要的維修。此外,根據評估研究所的評估,評估師可以幫助您確定哪些改進最能提高您房屋的價值,以及如何在重塑時獲得最大收益。

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如果您在競爭激烈的買方友好型市場上出售房屋,請在上市前考慮聘請評估師。專業人員可以告訴您是否添加後甲板,升級廚房裝修或其他類型的家居裝修將有助於您的房屋銷售更快,更省錢。

3.您可能不會擁有評估結果 - 即使您支付了費用

評估的一個棘手的問題是,命令評估的一方 - 不一定是支付賬單的一方 - 最終擁有評估結果。如果您正在購買房屋並且您的貸方訂購了評估,則該費用 - 通常為200至500美元將匯入您的抵押貸款或結算成本。但貸款人,而不是你,將擁有評估結果。

因此,貸款人不需要向您提供評估結果,儘管許多人都這樣做。此外,如果您在購房過程中切換到新貸方,您可能需要支付另一筆評估費用。

如果你能負擔得起,在你提出要約之前進行獨立評估可能會有所幫助。但是,如果您的貸方不接受其結果,您可能需要為此評估支付額外費用。

4.評估師使用標準表格來完成評估過程

在確定房屋價值時,似乎評估師會將數字從空中拉出來,但他們遵循標準化程序。大多數房屋估價師使用Fannie Mae的統一住宅評估報告(表格1004)。

此外,在許多州,評估師在獲得執照評估員之前會經歷漫長的學徒期。雖然表格是標準的,但知道要尋找什麼以及如何分配價值需要真正的技能。

5.許多變量都參與了評估過程

如果您認為評估只針對被評估的家庭,那麼您就錯了。家庭評估師會查看許多變量來確定房屋的價格。以下是Fannie Mae的標準評估表:

  • 鄰里特徵(是城市,郊區還是農村?是增長還是停滯?社區是什麼樣的?學校系統是什麼樣的?)
  • 該地區的主流趨勢(房價是漲還是跌?賣房子需要六個多月?)
  • 該地區的土地使用(主要是多戶,單戶,商業等)
  • 分區分類和描述
  • 可用的公共或私人公用事業
  • 公共或私人改善街道或小巷
  • 家的基礎材料和條件
  • 家的外部材料和條件
  • 車道和車庫表面的狀況
  • 家居的內部材料和條件
  • 任何其他財產特徵或物理缺陷
  • 三個(通常)過去六個月的可比銷售額

因為有很多因素影響了房屋的評估價值,所以在這個過程中存在主觀性。專業評估師將根據行業標準對房屋進行評判。但由於這種主觀性,來自獨立,同樣專業的房屋估價師的評估可能差異很大。

6.評估管理公司可以僱用經驗不足的評估師

儘管許多房屋估價師擁有豐富的經驗,但自房地產危機以來,該行業在這一領域確實存在一些問題。現在,您的房屋評估可能由評估管理公司(AMC)處理。

大多數評估師過去常常或代表貸款公司工作。現在,資產管理公司代表評估師找到工作,通常將其外包給他們。由於資產管理公司設定較低的利率,許多貸方現在通過它們。

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另一方面,並非所有資產管理公司都提供真正經驗豐富的評估師的高質量評估。一 美國銀行家 文章指出,AMC發送的許多評估員都不熟悉當地的房地產情況(任何評估中的一個重要因素),或者總體上經驗不足。

與您的貸方討論他們使用的AMC並做好功課。如果該AMC有不好的評論,請詢問私下支付您自己的評估或與不同的AMC合作。

7.評估是 與檢查相同的事情

許多購房者錯誤地認為評估和檢查是一回事。但是有一個原因,這些是貸方的善意估計中的兩個不同的項目。它們根本不是一樣的!

房屋檢查是對房屋當前狀況的詳細總結,它旨在保護您作為買家在沒有您想要的情況下走進固定器。家庭檢查員看看屋頂,地板,任何可以輕鬆看到的電氣或管道工程,基礎,甚至房子周圍的東西。檢查專門尋找可能會讓您失去的缺陷,作為購房者,更多的錢在路上。

評估將考慮一些相同的信息,例如房屋屋頂和HVAC系統的年齡。但它更像是對房子價值的重大概述。評估也不僅僅關注那個特定的房子。它還檢查周邊房屋的銷售情況,社區數據以及可能影響房屋價值的其他因素。

8.評估完全是關於房屋的現狀

房主經常在裝修過程中錯誤地訂購評估,認為它會加快銷售過程。但是這種方法給你的評價低於其他方面。

無論是買方還是賣方,評估都是當時房屋價值的快照。因此,即使承包商在那裡正在進行廚房改造工作,評估師仍然會重視房屋,暴露的子地板和所有。

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這意味著作為賣家,您應該等到裝修完成後才能訂購評估版以正式設置您房屋的要價。

這也意味著出售房屋所需的時間越長,其評估價值就越有可能發生變化。請記住,評估師也會關注您的社區和類似的銷售情況。在您家中獲得報價的那一年,附近的取消抵押品贖回權或街對面的購物中心可能會降低您房屋的價值。同樣,如果區域房屋價值上漲,那麼您的房屋在幾個月內的價值可能會超過今天的評估價值。

簡而言之,您的房屋檢查員只關心廚房水槽是否正常工作且不會洩漏。評估師也關心這一點,但也想知道水槽和燈具看起來有多現代。

9.如果房屋的評估價值低於購買價格,您仍可以獲得抵押貸款

作為買家,在您提出要約之後,您可能正在等待聽取房屋評估的結果。如果評估順利,您將成為房主。但如果評估確定房屋價值遠低於您商定的銷售價格,那麼它可能會為您帶來不好的事情。

如果一個房屋在購買價格下評價很高,那麼你很可能會被拒絕抵押貸款。請記住,需要進行評估以保護貸款人免於貸款的風險遠遠超過房屋的價值。

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根據 舊金山紀事報,解決這個問題的一種方法是預先提供更多資金。大多數傳統貸款人將貸款高達房屋價值的80%。如果房屋評估價為35萬美元,貸款人將以280,000美元的價格申請抵押貸款。因此,如果您同意以375,000美元購買該房屋,則可以超過此要求 - 如果您提供95,000美元的首付款。

當然,如果您沒有這種首付款,您可以與賣家重新協商。如果賣家想要離開家,他或她可能會降低購買價格。

如果買方認為房屋估價是人為壓低的,這可能發生在房屋銷售很少或某個地區有許多喪失抵押品贖回權的情況下,他或她可能會要求進行第二次評估。更熟悉當地住房市場的評估師可能會提供不同的評估。

低於預期的評估可能會拖延房屋的銷售,但並不總是取消它。

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10。評估沒有設定的到期期限

家庭評估沒有到期日。話雖如此,大多數貸款人認為它們有效期約為三至九個月。但如果該地區的房價快速下跌或上漲,貸款人可能需要更頻繁地進行新的評估。

如果銷售過程需要一段時間,您可能想與您的貸方討論他們接受評估的時間。如果他們的時間範圍有限,請考慮等待評估,以使其不會過期。

在家庭評估方面有很多要知道。對於首次購房者和賣家來說,評估的過程和目的尤其令人困惑。如果您對評估有更多疑問 - 費用是多少,如何使用等等 - 請與您的房地產經紀人或貸方聯繫。值得信賴的房地產經紀人和貸款人員可以引導您完全了解您需要知道的事情。

11.有不同類型的評估

如果您的貸方訂購評估,這一事實就不那麼重要了。他們會訂購他們想要的類型。但是如果你要訂購一個獨立的評估,你會想知道你訂購的是什麼類型以及它有什麼好處。評估的類型都會查看類似的信息,但根據評估方法,它們可能會提供不同的值。

例如,成本方法考慮了以今天的價格再次建造房屋所需的成本。如果您正在尋找在您家中獲得重置成本保險的政策,這種方法可能是您可能需要的。銷售比較方法著眼於您所在類似房屋的其他房屋銷售,並根據買家當前支付的價格估算房屋的價值。而收益資本化方法是一種特定類型的投資物業評估。它試圖根據當前市場預測房產可以產生多少收入。

您的抵押貸款機構可能會要求進行銷售比較評估,但是對於該領域的不同選項,我們從不會受到傷害!

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